Kystplan AS er engasjert av David Ajasa (forslagsstiller) til å endre reguleringsplan for Ramsvikhaugen hytteområde, Gnr. 162, Bnr. 33. Planid 5054-2024001, Indre Fosen kommune.

Vi varsler med dette oppstart av endring av eksisterende detaljreguleringsplan, jf. plan- og bygningsloven (pbl.) § 12-8 og § 12-14.

Beliggenhet
Ramsvikhaugen ligger ved Sørfjorden i Indre Fosen kommune, ca. 2 km sør for Råkvåg sentrum. Ramsvik kirke og Råkvågveien (Fylkesvei 6362) ligger rett nord for området.  

Planstatus
I kommuneplanens arealdel er arealene på land satt av til Fritidsbebyggelse og Landbruks- natur- og friluftsformål (LNF). Følgende formål er angitt i sjø: Område for natur, akvakulturanlegg, friluftsliv, ferdsel og fiske NAFFF).

Gjeldende reguleringsplanen for Ramsvikhaugen er vedtatt 07.04.2020. I planen er det regulert 15 fritidsboligtomter med tilhørende infrastruktur og badeplass. Parkering til Ramsvik kirke inngår også i planen. Plankartet for eksisterende plan kan ses under overskriften «Hensikten med reguleringsendringen».

Planområdet
Det er de ytre grensene for eksisterende reguleringsplan som er planområdet (blå stiplet linje i kartet under). Området har en størrelse på 57,4 dekar og berører i hovedsak gnr./bnr. 162/33 som eies av David Ajasa. Planen berører også følgende eiendommer i mer eller mindre grad: 162/1, 162/22, 174/4, 162/14, 162/11 og 163/9. Det er ikke planer om å gjøre endring i reguleringsplanen på andre eiendommer enn 162/33.

Ortofoto fra 2022. Området er skogkledd og ubebygd.

 

Hensikten med reguleringsendringen
Hensikten med å endre eksisterende reguleringsplan er å tilrettelegge for etablering av hotell med restaurant på Ramsvikhaugen. I forbindelse med det lovpålagte oppstartsmøtet som ble avholdt med Indre Fosen kommune, fikk vi informasjon om at det er en mangel på overnattingsplasser i kommunen. Forslagstiller ønsker derfor å se på muligheten til å etablere mange små utleie-enheter, i tillegg til et hotell på Ramsvikhaugen.

Forslagsstiller for reguleringsendringen, David Ajasa, er en britisk arkitekt og grunnlegger av tetra shed®. Tetra shed® er grunnmodulen som blir benyttet i hans nye ‘tetra’-modulære byggesystem som har vunnet flere internasjonale priser innen design og bærekraft. Blant annet en prestisjefylt British Design Award. På side 6 er det lagt ved illustrasjoner som viser konseptet. Ajasa ønsker å bruke tetra-byggsystemet til å utvikle hotellet og utleie-hyttene på Ramsvikhaugen. Hotellet planlegges som et vakkert signalbygg som vil få fremragende utsikt over Sørfjorden.

I prosjektet er det stort fokus på bærekraftig arkitektur, og det planlegges blant annet å legge til rette for produksjon av mat for hotell/restaurantgjester og besøkende, energiproduksjon mm.

I reguleringsplan-kartet er det planer om å endre 4-5 fritidsboligtomter i gjeldende plan til hotell-formål (SOSI-kode 1320) og parkering (SOSI-kode 2080). De gjenværende regulerte fritidsboligtomtene i eksisterende plan (vist med orange farge i kartene under), ønskes med et kombinert formål som gjør at man i fremtiden kan etablere enten utleie-enheter eller tradisjonelle fritidsboliger.

Tomt F12 planlegges flyttet nord-østover, slik at den blir liggende inntil tomt F13 (se illustrasjonen under til venstre). I sørlig ende av planområdet, ved området avsatt til badeområde, ønskes det tilrettelagt for flytekai/brygge.

Skissert endring i plankartet til venstre.                               Eksisterende reguleringsplan for Ramsvikhaugen, vedtatt 2020
Område for brygge er ikke vist.

Utleie-enhetene er tenkt som kortids-utleie for tilreisende/turister. Det er ønskelig å legge de lavt i terrenget og dekke til tak og vegger med jord og lokale vekster. I planområdet vil det da kunne etableres utleie-enheter som er svært godt tilpasset landskapet, samtidig som man vil få et ikonisk hotell-bygg i fremkant, som vil være godt synlig i omgivelsene.

Ajasa har utarbeidet noen illustrasjoner for å vise hvordan han på dette stadiet ser for deg at området kan utvikles. Det påpekes at vi nå er helt i oppstartsfasen av prosessen og illustrasjonene er på skisse-stadiet. Mye vil kunne endres frem til vi sender inn planforslaget til kommunen. Det opplyses derfor om at det vil bli ny mulighet til å komme med innspill/merknader til reguleringsplan-endringen etter at planforslaget er utarbeidet. Da vil det utarbeides fotorealistiske illustrasjoner som vil vise hvordan hotellet og utleie-enhetene vil bli seende ut. Både på kloss hold og fra ulike perspektiver.  

I illustrasjonene under er det vist hotell og 11 bygninger. Hver av de 11 byggene inneholder 6 utleie-enheter. Alle har samme størrelse i illustrasjonen, men når vi har kommet videre i planleggingen vil det planlegges med flere størrelser. Vi vil da se på antallet utleie-enheter på hver tomt og plassering. Per nå er tanken maks 6 enheter per tomt. Noe som gir maksimalt 66 enheter fordelt på de 11 tomtene.


Skisse som viser hvordan hotell og utleie-enheter kan plasseres.
Hotell-bygget er tegnet nede til venstre, og utleie-enhetene er vist med rød og grønn farge.

Illustrasjonen under viser tidlig forslag til plassering og utforming av hotellet og utleie-enhetene. Området rundt hotellet som er vist med hvitt, er lagt inn for å illustrere sonen som ønskes opparbeidet med stier, uteoppholdsareal, parkering med mer.

Illustrasjonen under viser 3 stk utleiebygg som inneholder 6 utleie-enheter hver. De er plassert godt ned i bakken og dekket til med jord og vekster på tak og vegger. Spiret på Ramsvik kirke kan sees i bakgrunnen.

 

Byggekonseptet til David Ajasa
Illustrasjoner av Tetra shed® (de to bildene øverst til venstre) og hans ‘tetra’-modulære byggesystem som består av bygninger som er satt sammen av grunnmodulen Tetra shed®.

 

Konsekvensutredning

Kommunen har vurdert at planarbeidet ikke utløser konsekvensutredningsplikt (utdrag fra referatet fra oppstartsmøtet):

«Reguleringsplanen er vurdert i forhold til forskrift om konsekvensutredninger § 6, Planer og tiltak som alltid skal konsekvensutredes og ha planprogram eller melding, jf. Vedlegg I nr. 24 Næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med et bruksareal på mer enn 15 000 m2.
I denne planen vil nytt næringsbygg ha bruksareal under 15 daa. Planforslaget vurderes dermed ikke å utløse krav om konsekvensutredning etter § 6.
Planendringen omfatter ikke tiltak beskrevet i forskriftens §§ 7 og 8.»

 

ROS-analyse
Det er utarbeidet en innledende ROS-analyse der det er identifisert 4 hendelser som faller innenfor gul risiko; Fallfare, radon, infrastruktur samt ulykker på transportnett/infrastruktur. Ingen hendelser i rød risikosone ble identifisert.

Ved innsending av planforslaget vil det være gjennomført en fullstendig risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse), i tråd med pbl. § 4-3.

Utredningstema
Det vil bli utarbeidet en planbeskrivelse hvor følgende tema vil bli belyst:

  • Landskap
  • Naturmangfold
  • Kulturminner og kulturmiljø
  • Forurensning
  • Transportbehov, energiforbruk og energiløsninger
  • Teknisk infrastruktur, overordnet VA-plan
  • Trafikksikkerhet
  • Virkning som følge av klimaendringer
  • Grunnforhold
  • Barn/unges, eldres og funksjonshemmedes interesser.
  • Byggefase

 

Saksgang så langt
Planinitiativ ble oversendt kommunen 22.12.23 og oppstartsmøte med kommunen ble avholdt den 11.01.2024.

I oppstartsmøte fikk vi informasjon om at det er en mangel på overnattingsplasser i Indre Fosen kommune. Det har derfor vært en endring i prosjektet etter oppstartsmøtet, der det er ønskelig å legge til rette for inntil 66 utleie-enheter i området. Vi har forespurt kommunen om aksept for disse endringene. Administrasjonen ga aksept for endringene i prosjektet den 30.01.2024. Kommunen ga dette som tilbakemelding:

«Viser til henvendelsen under, der det er ønskelig med endringer i prosjektet, endringer som har skjedd etter oppstartsmøtet.
Vi har hatt et internt møte i kommunen, og konklusjonen er at det gis aksept på at dere kan gå videre med å varsle planoppstart med de nye endringene.
Merknader:

  • Endringene er i tråd med uttalelsen fra næring (i referat fra oppstartsmøte 11.01.2024).
  • Uttalelse fra avd. Miljø og naturforvaltning:

Utleieenheter vil gi bedre utnyttelse av området og føre til en lavere grad av privatisering. Fra et miljøperspektiv er derfor vår vurdering at nytt forslag til reguleringsformål er positivt. Uttalelsen forutsetter at ideen med at utleieenhetene ligger lavt i terrenget og plantes til med lokale arter opprettholdes.»

Varsel om oppstart kunngjøres i papirutgaven av Fosna-Folket den 02.02.2024 og det sendes ut brev til naboer, berørte og sektormyndighetene.

 

Merknader/innspill på et tidlig tidspunkt
Det er nå mulig å komme med merknader/innspill til planarbeidet. Vi gjør oppmerksom på at arbeidet nettopp er startet og alt er på et foreløpig skissestadium. Til orientering vil det også bli mulighet til å komme med innspill til planen når planforslaget er utarbeidet og kommunen legger den ut til offentlig ettersyn etter 1. gangs-behandling.  

Skriftlige merknader sendes Kystplan AS, Postboks 4, 7239 Hitra, eller til ragnhild.hoff@kystplan.no innen 28.02.2024

Spørsmål kan rettes til Ragnhild Hoff, tlf. 402 305 53, eller på e-post til ragnhild.hoff@kystplan.no

 

Vedlegg:

  • Planinitiativ
  • Referat fra Oppstartsmøte
  • Foreløpig ROS-analyse